叶檀财经:最严厉警告!48小时之后 楼市将迎来巨变?!

2019-10-30 09:14:45 来源:金融界网站 作者:吕韬 完整呈现002247的打板逻辑!

  重要会议正在召开!

  10月31日之后,中国经济即将迎来新基调。

  敏感时刻,重磅直属官媒——经济日报,在头版撰文:看房地产,重在坚持“房住不炒”。

  头版强调“房住不炒”还不够,时评板块又特别开辟专门区域,特别提出:

  不可为炒房开方便之门!

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  何为方便之门?

  据经济日报,如果放松限购、限外、限售等措施,让炒房资金再次流入楼市,必然会进一步拉高房价,使很多刚需居民改善居住条件的愿望难以实现,并且加大了楼市泡沫,增加了潜在的市场风险和金融风险。

  不难看出,放松限购、限外、限售等措施,如果导致炒房,拉高房价,就是方便之门!

  重要会议定调前夕,如此严厉喊话,警告意味何其强烈!

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  楼市 最难的时候到了!

  近期有谣言,但,以人才之名,行放松之实,也不少。

  各地放松,和房地产市场不景气,关系密切。

  叶檀老师非常关注一线市场,根据叶檀老师实地考察的结果,房地产市场确实在下行通道。

  以广州为例,和一年前,截然不同,檀香最关心的房产问题,不是要不要买,而是该不该卖,越是手里有多套房产的,越热衷卖房问题。

  上海是叶檀财经主场,近期,上海楼市出现一个很有意思的状况。

  七八十岁的老人,有趋势集中卖房,卖房的理由并不唯一,但诱因主要是看行情不好,房产下行。

  和广州类似,在上海,同样越是拥有多套房产,越有卖房考量。

  春江水暖鸭先知,房地产市场另外一个核心参与者——房地产企业,也出现了加速调整的情况。

  7月叶檀财经曾撰文说,截止到7月23日,从法院公告网查询到的数据,2019年全国已经有271家房地产企业宣告破产!

  10月27日,房企破产的数量,已经变成了408家。

  前7个月,每个月平均39家,而最近三个月,月平均破产房企的数量,已经飙到了46家左右,明显高于前7个月。

  以前文章里,叶檀财经多次撰文强调,近期房地产为了现金流,迅速回款,正血拼销售,三四线楼市异常回暖,和房企大打折扣战,关系密切。

  从另外一个维度看,房地产企业,拆东墙却赶不及补西墙。

  土地市场上,地产商越来越没有余力,挥斥方遒,一掷千金。

  各级城市的土地溢价率,均呈现出节节败退的状态,“反弹”力度越来越弱。

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  说到钱紧,房地产企业现在最大的问题,其实不在于,自己销售回款,而在于银行卡脖子。

  央行数据,房地产领域贷款增速已经连续14个月下降,占比也从去年近40%降低到目前的33.7%。

  眼见房地产行业发展不好,在投资者,在A股,公募基金不断跑路:

  据机构数据,公募基金对房地产行业的配置,相较于二季度再度回落,已经连续三个季度成减持态势。

  公募机构行业持仓排名,从2018年巅峰的5名,直线下滑到2019年三季度的第13名。

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  2019年三季度,公募机构持有房地产行业的仓位进一步降低,名次也从11位滑落到13位。

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  关键博弈!顶住 再顶住!

  地产下行,看得见,摸得着,但下行是相对,就目前的状况来看,仍然需要顶住再顶住,克制再克制。

  据央行数据,中国前三季度个人住房贷款新增3.3万亿元,占各项贷款增量的24.1%,和去年全年基本持平。

  和去年持平什么意思?

  要知道,2018年,中国房地产销售量是创造了15万亿的历史性新高。

  如果今年和去年持平,按照目前的节奏已经很有可能,维持甚至创造新的历史高度。

  那么这个节奏合理么?

  答案很明确,不合理。

  10月17日,西南财经大学发布了一个报告,里面告诉大家几个惊人的数字。

  第一,家庭债务增长太快,不可持续!

  住房消费是中国人消费增速最快,占比最大的部分。

  如此高速的增长不但不可持续,而且从整体上,影响到了真正对经济发展长期有利的真消费。

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  第二,刚需不是主流,投资才是大头。

  据西南财经大学的数据,2011年,中国住房贷款有7成以上是用于购买首套房,但到了2018年,情况发生巨大逆转:

  有65.9%,也就是接近7成的人,借钱用于二套房,甚至多套房上,只有34.1%的人,是真刚需,首投族。

  各种统计、报道都说中国楼市空置率远远高于其他国家,从首投族和多套房贷款的比重上,其实也能反映出来。

  空置房多,投资客多,到底会有什么不良后果?

  根据西南财经的压力测试,当房地产市场不景气,房价下跌的时候,空置房更容易因为被抛售,而导致价值受损。

  受损的概率,随着房价下跌的幅度直线增长,最多接近首套房的两倍!

  大家看到,现在无论是地方调控,还是宏观(利率)政策上,都越来越表现出,有利于首套房,抑制甚至打压二套房,以及多套房的倾向,道理除了住房不炒,给真刚需便利以外,其实也是为了预防,空置房、多套房的脆弱性,以及给经济和社会带来的巨大不确定性。

  三季度中国经济下滑到6。0%,不少人以此为借口说,给该房地产松绑,但,此前我们分析过,地产对经济的挤出效应越来越多,刺激效应越来越弱,即便地产有心,也无力重塑往日辉煌。

  借用一位檀香的话说,都9102了,还在指望房价拯救地方经济是不是落伍了。

  关键博弈!真的要顶住,再顶住!

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关键词阅读:楼市

责任编辑:曹静
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